「入居者から『下の階で水漏れしている』と緊急連絡が入った」「原因がどの部屋なのか分からず、どう初動対応すべきか判断に迷っている」

そんな状況に直面しているアパート管理会社・管理担当者の方へ。

階下漏水は、対応のスピードと判断を誤ると、被害の拡大や入居者トラブル、クレーム・賠償問題に発展しかねません。あらかじめ正しい初期対応と修理までの流れを把握しておくことが、被害を最小限に抑え、入居者・オーナー双方の信頼を守ることにつながります。

本記事では、アパート管理会社が階下漏水の連絡を受けた際に取るべき初期対応から、修理業者手配の進め方、費用の目安や注意点まで、現場対応に役立つ情報を分かりやすく解説します。

階下漏水が起きたらすぐやるべき初期対応

階下漏水が発生したら、落ち着いて順序立てた対応を行うことが重要です。初期対応の質が、その後の被害の大きさや解決までの時間を大きく左右します。

• 止水栓を閉めて被害拡大を防ぐ
• 管理会社・大家への連絡
• 被害状況の記録
• 下の階への連絡と謝罪

ここでは、階下漏水が起きた際に最優先で行うべき4つの対応について、具体的な手順とポイントを詳しく解説します。

止水栓を閉めて被害拡大を防ぐ

階下漏水に気づいたら、まず止水栓を閉めて水の供給を止めることが最優先です。キッチンや洗面台、トイレなどの水回り設備には個別の止水栓があり、通常は設備の下や横に設置されています。漏水箇所が特定できている場合は、該当する箇所の止水栓のみを閉めれば問題ありません。

漏水箇所が不明な場合や、個別止水栓で止まらない場合は、水道メーターボックス内にある元栓を閉めましょう。元栓を閉めると家全体の水が止まるため、生活に支障が出ますが、被害拡大を防ぐためにはやむを得ません。また、水漏れによって電気設備が濡れている場合は、感電の危険があるため、ブレーカーを落としましょう。

被害状況の記録

被害状況は、管理会社として必ず詳細に記録しておきましょう。現地確認時には、スマートフォンなどで漏水箇所、水濡れの範囲、影響を受けた建具・設備・家財を、複数の角度から撮影します。可能であれば動画でも撮影し、水の流れや被害の広がり方が分かる状態で記録しておくと、後の説明がスムーズになります。

あわせて、

• 漏水が発覚した日時
• 入居者からの連絡内容・発覚のきっかけ
• 現地確認時の状況（止水の有無、被害の進行状況 など）

を管理記録として詳細にメモしておきましょう。これらの記録は、オーナーへの報告資料や火災保険・施設賠償責任保険の申請時に必要な重要資料となり、後々のトラブル防止にもつながります。

下の階への連絡と謝罪

下の階の住人にも速やかに連絡を入れましょう。できれば直接訪問してお詫びし、現在の状況と今後の対応方針を丁寧に説明することが大切です。訪問のタイミングは、初期対応が一段落した時点が適切ですが、夜間の場合は翌朝早めに伺うようにすると良いでしょう。

謝罪の際は、現時点で分かっている状況、管理会社や業者への連絡状況、保険対応の可能性などを具体的に伝えましょう。「管理会社を通じて適切に対応させていただきます」「保険会社とも相談しながら進めます」といった形で、誠意を持って対応する姿勢を示すことが重要です。

階下漏水の修理の流れ

初期対応が完了したら、次は本格的な修理に進みます。階下漏水の修理は専門的な知識と技術が必要となるため、必ず専門業者に依頼することが重要です。

ここでは、業者への依頼から工事完了までの流れと、各段階で押さえておくべきポイントについて詳しく解説します。

専門業者への依頼

階下漏水が発生した場合、修理業者の手配は管理会社が主導して行うことが基本となります。また、費用負担や責任区分（専有部・共用部、入居者過失の有無など）が問題となる階下漏水では、入居者間やオーナーとのトラブルを未然に防ぐことにつながります。

• 修理内容
• 作業範囲
• 見積金額
• 保険対応の可否

を管理会社側で必ず確認・整理し、独断での修理進行を防ぐことが重要です。

なお、被害拡大の恐れがある緊急時は、原因調査や恒久修理に先立ち、止水や応急処置を最優先で行い、その後あらためて正式な修理業者を手配する判断が求められます。業者選定にあたっては、漏水修理の実績が豊富で、保険申請や報告書作成に慣れている業者を選定すると、後続対応まで含めて円滑に進められるでしょう。

修理工事の内容

階下漏水の修理工事は、原因箇所や被害の程度によって内容が大きく異なります。給水管や排水管の劣化が原因の場合は、配管の修理や交換が必要です。老朽化した配管は部分的な修理だけでなく、全面的な交換を検討する必要がある場合もあります。

床材や天井材が水を吸ってしまった場合は、腐食やカビの発生を防ぐため、該当部分の撤去と復旧工事が必要です。特に木造住宅では、シロアリの発生リスクも考慮し、防蟻処理を施すことが推奨されます。

また、防水層の不具合が原因の場合は、防水工事も併せて行います。下の階の天井や壁のクロス張り替え、床材の補修なども修理工事に含まれるため、被害範囲によっては大規模な工事となることもあるでしょう。

工事期間の目安

階下漏水の修理期間は、被害の規模や工事内容によって変動します。応急処置は即日対応が可能な場合が多く、止水や簡易的な補修であれば数時間で完了します。しかし、本格的な修理となると、漏水箇所の特定調査に半日から1日、配管修理や交換に1〜3日程度が必要です。

床材や天井材の復旧工事を含む場合は、撤去から乾燥、新しい材料の取り付けまで3〜7日程度を見込んでおく必要があります。特に床下の乾燥には時間がかかるため、急ぐことはできません。

下の階の内装復旧も含めると、トータルで1週間程度かかることも珍しくないでしょう。工事期間中は生活に支障が出る場合もあるため、業者から事前に詳しい工程表を確認し、必要に応じて一時的な転居なども検討しておくと安心です。

階下漏水の修理費用相場

階下漏水の修理費用は、被害の範囲や原因によって大きく変動します。配管の修理だけなら数万円で済みますが、階下まで被害が拡大すると、内装修理も必要となりトータルで100万円を超えることもあります ここでは、工事内容別の費用相場を詳しく見ていきましょう。

階下に浸水するほどの水漏れが起こると、修理費用はぐっと高額になります。特に、水漏れの原因が分からず壁や床を剥がす必要がある場合は、その修復費用も発生するため、さらに金額が膨らみます。

配管の材質や築年数も費用に影響する要素です。築年数が20年以上経過している物件では、鉄管や銅管のサビによる劣化が原因で漏水が起きることが多く、配管全体の交換が必要になるケースもあります。また、床下に埋設された配管の場合は、床材の解体と復旧が必要となるため、内装の復旧費用が修理費用を上回ることもあるでしょう。

緊急性の高い階下漏水では、夜間や休日に業者を呼ぶ必要がでてきます。早朝や夜間対応、エリア外対応のときには通常より料金は高くつき、追加で5,000〜10,000円ほど請求されるのが一般的です。ただし、階下への被害を最小限に抑えるためには、時間帯に関わらず迅速な対応が重要です。割増料金がかかっても、被害の拡大を防ぐことを優先しましょう。

まとめ｜階下漏水トラブルは実績豊富な修理業者に相談しよう

階下漏水は、初動対応の速さと修理判断の適切さによって、被害規模や入居者・オーナーとのトラブルを大きく左右します。管理会社として、あらかじめ対応フローや連携先を明確にしておくことで、突発的な漏水トラブルにも落ち着いて対応できる体制を整えることが可能です。

また、階下漏水の多くは、配管や水回り設備の経年劣化が原因で発生します。特に築年数の経過した物件では、日常的な点検に加え、専門業者による定期的な診断・予防的メンテナンスを実施することが、重大な事故や高額な原状回復費用を防ぐ有効な手段となります。

名古屋市を拠点にリフォーム・修繕を手がけるニノス株式会社では、

• キッチン・浴室・トイレなど水回り設備の修繕・更新
• 階下漏水など緊急トラブルへの迅速な現地対応

まで、管理会社様の立場に立ったサポートを行っています。物件特性や築年数を踏まえた中長期的な修繕計画のご提案から、突発的な漏水時の応急対応まで、一貫してご相談いただけます。

「築古物件の水回りが不安」「階下漏水時にすぐ動ける業者を確保しておきたい」「予防と緊急対応をまとめて任せたい」このようなお悩みをお持ちの管理会社様は、ぜひ一度ニノス株式会社へご相談ください。平常時も緊急時も頼れるパートナーとして、物件管理の安心と品質向上をサポートします。